Kat Maliki ve Kiracının Ortak Gider ve Avans Borçlarından Müştereken ve Müteselsilen Sorumluluğu

Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında bağımsız bölüme ilişkin ortak gider ve avans borçlarının ödenmemesi hâlinde, yönetici veya kat maliklerinden herhangi biri, öncelikle bu borcun ödenmesinden sorumlu olan kat malikine başvurabileceği gibi, bağımsız bölümde kira sözleşmesine dayanarak oturan kiracıdan da borcun ödenmesini talep edebilir. Hatta somut olayın koşullarına göre kat maliki ile kiracıya birlikte başvurulması ve bunlardan biri veya her ikisi hakkında icra takibi ya da dava açılması mümkündür.

Bu düzenlemenin temel sonucu, ortak gider ve avans borçları bakımından kat maliki ile kiracının müştereken ve müteselsilen sorumluluğunun bulunmasıdır. Dolayısıyla yönetimin alacağının tahsili bakımından, borcun yalnızca kira sözleşmesinde kiracı tarafından ödeneceğinin kararlaştırılmış olması, yönetimin kat malikine başvurma hakkını ortadan kaldırmaz. Aynı şekilde, kat malikinin sorumlu olması da yönetimin kiracıya başvurmasına engel değildir.

Kiracının bu kapsamda sorumluluğu ise sınırsız değildir. Kiracının ortak gider ve avans borçlarından doğan sorumluluğu, kira ilişkisi devam ettiği sürece ve ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlı olarak değerlendirilir. Kiracı tarafından yapılan ödeme, aynı zamanda kira borcundan mahsup edilir. Bu nedenle kiracının sorumluluğu bakımından hem kira sözleşmesinin devam ettiği dönem hem de kira bedelinin miktarı dikkate alınmalıdır.

Örneğin aylık kira bedeli 25.000 TL olan bir bağımsız bölümde kiracının 30.000 TL tutarında ortak gider ve avans borcu bulunması hâlinde, kiracının kanundan kaynaklanan sorumluluğu kira bedeliyle sınırlı olarak değerlendirilir. Kiracının yaptığı ödeme ise kira borcundan mahsup edilir. Bu düzenleme, yönetimin alacağının tahsili bakımından kiracıya doğrudan başvurabilmesine imkân sağlarken, kiracının sorumluluğunun da belirli bir sınır içerisinde kalmasını sağlamaktadır.

Kiracının ortak gider ve avans borçlarını ödememesi hâlinde ise yönetimin kat malikine başvurma hakkı devam eder. Başka bir ifadeyle, kiracının borcu ödememesi kat malikinin yönetim karşısındaki sorumluluğunu ortadan kaldırmaz. Bu nedenle yönetici veya diğer kat maliklerinden biri, şartları oluştuğunda hem kiracıya hem de kat malikine başvurarak borcun tahsilini isteyebilir ve bunlardan biri veya her ikisi hakkında icra takibi veya dava yoluna gidebilir.

Kiracının sorumluluğu bakımından ayrıca kira ilişkisinin devam edip etmediği önem taşımaktadır. Kira sözleşmesi hukuken devam ettiği sürece, kiracının bağımsız bölümü fiilen kullanmaması, taşınmazı boş bırakması veya bir süre başka bir yerde bulunması, tek başına ortak gider ve avans borçlarına ilişkin sorumluluğunu ortadan kaldırmaz. Ancak kira ilişkisinin sona erdiği veya kiracının hukuken taşınmazdan ayrıldığı tarihten sonraki dönemlere ilişkin sorumluluğun ayrıca değerlendirilmesi gerekir.

Gecikme Tazminatı Bakımından Değerlendirme
Ortak gider ve avans borçları bakımından ayrıca Kat Mülkiyeti Kanunu'nda gecikme tazminatı olarak düzenlenen aylık %5 oranındaki tutar gündeme gelmektedir. Ancak burada ana borç ile gecikme tazminatının birbirinden ayrılması gerekmektedir.

Kat malikinin ortak gider ve avans borcundan sorumlu olması, tek başına her durumda ve geçmişe dönük olarak gecikme tazminatından da sorumlu tutulmasını gerektirmemelidir. Zira gecikme tazminatının temelinde, borcun zamanında ödenmemesi ve borçlunun temerrüde düşmesi bulunmaktadır.

Özellikle kiracının ortak gider ve avans borçlarını uzun süre ödemediği, ancak kat malikinin bu durumdan geç haberdar olduğu hâllerde bu husus önem kazanmaktadır. Kat maliki, kiracının borçlarını ödemediğini bilmiyor ve kendisine bu konuda herhangi bir bildirim veya ödeme talebi yöneltilmemişse, kat malikinin geçmiş dönemin tamamı bakımından temerrüde düştüğünün kabul edilmesi hukuken tartışmalı hâle gelmektedir.

Örneğin kiracının altı ay boyunca ortak gider ve avans borçlarını ödemediğini, kat malikinin ise bu durumdan ancak altıncı ayın sonunda haberdar olduğunu düşünelim. Kat malikinin ortak giderlerin ana borcundan sorumluluğu devam etmekle birlikte, kendisinin borcun ödenmediğinden haberdar olmadığı ilk beş aylık dönem için de otomatik olarak aylık %5 gecikme tazminatından sorumlu tutulması ayrıca değerlendirilmelidir. Çünkü burada kat malikinin ne zaman temerrüde düştüğü ve kendisine borcun ödenmesi konusunda ne zaman başvurulduğu önem arz etmektedir.

Bu nedenle kat malikinin ana ortak gider ve avans borcundan sorumluluğu ile gecikme tazminatından sorumluluğu aynı şekilde değerlendirilmemelidir. Kat malikinin, kiracının ödemediği ana borçtan sorumlu olması ile kiracının temerrüdünden kaynaklanan gecikme tazminatının hangi tarihten itibaren kendisinden talep edilebileceği birbirinden farklı hukuki meselelerdir.

Sonuç
Sonuç olarak, ortak gider ve avans borçlarının ödenmemesi hâlinde yönetim, borcun tahsili için hem kiracıya hem de kat malikine başvurabilir. Kiracının sorumluluğu, kira ilişkisinin devam ettiği dönem ve kanunda öngörülen kira bedeli sınırı çerçevesinde değerlendirilirken, kat malikinin sorumluluğu bağımsız bölümün maliki sıfatından kaynaklanmaktadır. Bu nedenle kiracı ile kat maliki arasında ortak gider ve avans borçları bakımından müştereken ve müteselsilen sorumluluk söz konusudur.

Ancak bu müteselsil sorumluluk, gecikme tazminatı bakımından her iki kişinin sorumluluğunun hiçbir ayrım yapılmaksızın aynı şekilde uygulanacağı anlamına gelmemelidir. Özellikle kat malikinin kiracının borçlarını ödemediğinden geç haberdar olduğu durumlarda, kat malikinin hangi tarihte temerrüde düştüğü ayrıca belirlenmelidir.

Bu kapsamda, ana borçtan sorumluluk ile aylık %5 oranındaki gecikme tazminatından sorumluluk birbirinden ayrılmalı; kat malikinin borcun ödenmediğini öğrendiği tarih, kendisine yapılan bildirim veya ödeme talebi ve temerrüdün gerçekleştiği tarih dikkate alınarak gecikme tazminatının hangi dönem için talep edilebileceği ayrıca değerlendirilmelidir. Aksi hâlde, kiracının uzun süre boyunca ödemediği borçlardan kat malikinin haberdar olmadığı bir döneme ilişkin olarak geçmişe dönük gecikme tazminatıyla sorumlu tutulması, temerrüt ilkesi bakımından hukuken tartışmalı ve hakkaniyete aykırı sonuçlar doğurabilecektir.

Av. Beyza ÇAKAR